[꿀빨기연구 특수 요원 보고서]
꿀요원이 최근 이사를 앞두고 전세 매물을 보던 중 공인중개사가 건넨 등기사항증명서를 들고 왔습니다. 근저당 설정 금액이 1억 2천만 원, 전세보증금은 1억 8천만 원, 공시지가 기준 집값이 약 2억 5천만 원이었습니다. 표면상 문제없어 보이지만 근저당 채권최고액에 통상 실제 대출의 120~130%가 설정된다는 점, 그리고 경매 시 선순위 임차인 여부를 확인하지 않았다는 점에서 판단을 보류했습니다. 중개사는 "안전하다"고만했습니다. 그 말이 틀렸다고 단정할 수는 없습니다. 그러나 근거는 없었습니다. 채권최고액 기준으로 실제 대출 규모를 역산했는지, 선순위 임차인 보증금 합산액을 확인했는지 묻자 대답이 흐려졌습니다. 신혼부부나 사회초년생처럼 전세 계약 경험이 적을수록 이 흐림을 그냥 넘기기 쉽습니다. 중개사의 말이 아니라 서류가 말하게 해야 합니다.
계약 전 반드시 확인해야 할 5가지
2026년 3월 정부가 전세사기 방지 대책을 발표하면서 제도가 일부 강화되었습니다. 전입신고 대항력이 다음 날 0시 발생에서 전입신고 즉시 발생으로 바뀌었습니다. 하지만 제도 변화와 별개로 세입자가 직접 확인해야 할 항목은 여전히 존재합니다.
| 확인 항목 | 확인 방법 | 주의 포인트 |
| 등기사항증명서 | 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr) | 근저당 채권최고액·설정일자 확인 |
| 선순위 임차인 현황 | 전입세대확인서 (임대인 동의 필요) | 다가구주택 필수 확인 |
| 확정일자 부여현황 | 확정일자 부여현황 열람 (임대인 동의 필요) | 선순위 보증금 총합 확인 |
| 임대인 세금 체납 여부 | 국세·지방세 납세증명서 (임대인 동의 필요) | 국세청(hometax.go.kr) 발급 |
| 전세보증보험 가입 가능 여부 | HUG·HF·SGI 사전 조회 | 가입 거절 매물은 위험 신호 |
이 5가지 중 가장 먼저 봐야 하는 것은 등기사항증명서입니다. 여기서 [근저당 설정금액 + 내 보증금]이 집 시세의 70%를 넘으면 경매 진행 시 보증금 손실 가능성이 높습니다. 80%를 넘으면 계약 자체를 피하는 것이 맞습니다.
확정일자 부여현황 열람: 가장 저평가된 서류
확정일자 부여현황은 해당 주소에 얼마나 많은 선순위 보증금이 쌓여 있는지 보여줍니다. 특히 다가구주택에서 중요합니다. 같은 건물에 이미 여러 세대가 선순위 임차인으로 등록되어 있다면, 경매 시 내 보증금이 돌아올 순위가 뒤로 밀립니다.
이 서류는 임대인의 동의가 있어야 열람 가능합니다. 동의를 거부하는 임대인이 있다면 그것 자체가 신호입니다. 2026년부터는 안심전세 앱을 통해 등기·체납·선순위 정보 연계 조회가 일부 가능해졌습니다.
내가 직접 해봤더니 대법원 인터넷등기소에서 등기사항증명서를 발급하는 데 열람 700원, 발급 1,000원이 들었습니다. 계약금 수천만 원을 결정하는 과정에서 가장 싼 정보 비용입니다.
공인중개사 확인 의무의 한계
2026년부터 공인중개사는 선순위 보증금 현황을 직접 확인하고 설명해야 할 의무가 강화되었습니다. 그러나 의무 위반에 대한 실질적 제재와 배상은 사후 절차를 통해야 합니다. 계약 전에 세입자가 스스로 서류를 확인한 것과, 중개사 설명만 들은 것 사이의 결과는 다릅니다. 공인중개사의 설명 의무 강화가 세입자의 직접 확인을 대체하지는 않습니다.
전세보증보험은 보증금 반환의 실질적 안전장치입니다. HUG 전세보증금반환보증 가입이 가능한 매물인지 계약 전 사전 조회로 확인할 수 있습니다. 가입이 불가능한 매물은 이유가 있습니다.
전세사기는 '좋은 집을 고르는 문제'가 아니라 '위험한 계약을 걸러내는 문제'입니다. 제도가 강화되고 있지만 제도는 사후 구제 수단입니다. 계약서에 도장을 찍기 전, 서류를 직접 보는 것이 먼저라는 것을 잊지 마시기 바랍니다.
📌 출처: 국토교통부(molit.go.kr), 주택도시보증공사 HUG(khug.or.kr), 대법원 인터넷등기소(iros.go.kr), 국세청(hometax.go.kr)