[꿀빨기연구 특수 요원 보고서]
꿀요원이 이사를 고민하는 지인의 사례를 들고 왔습니다. 전세 3억 원짜리 집에서 보증금 1억 원에 월세로 전환하는 제안을 받았는데, 월세가 적정한지 판단이 안 된다는 내용이었습니다. 수석연구원이 직접 한국부동산원 전월세전환 계산기(adrhome.reb.or.kr)에 수치를 넣어본 결과, 법정 상한 기준 적정 월세는 75만 원이었습니다. 집주인이 제시한 금액은 95만 원이었습니다. 20만 원의 차이를 숫자 없이는 설명할 수 없었던 상황이, 계산 공식 하나로 협상 근거가 되었습니다.
전월세전환율이란 무엇입니까
전월세전환율은 전세 보증금을 월세로 바꿀 때 적용하는 비율입니다. 임대차 계약 기간 중이나 갱신 시점에 전세를 월세나 반전세로 전환할 때 사용되며, 신규 계약에는 법정 상한이 적용되지 않습니다.
법정 전환율 계산 공식 법정 전환율 = 한국은행 기준금리 + 법정가산율(2.0%)
2026년 6월 기준 한국은행 기준금리는 연 2.50%로 다섯 차례 연속 동결된 상태입니다. 따라서 현재 법정 전환율 상한은 다음과 같습니다.
법정 전환율 = 2.50% + 2.00% = 4.50%
이 4.5%는 갱신 계약이나 계약 기간 중 전환에만 적용되는 법정 상한 이며, 신규 계약은 시장 전환율(통상 5~6%대)이 적용됩니다. 신규 계약 시 집주인이 제시하는 월세는 법정 상한의 제약을 받지 않으므로 협상력이 더 중요해집니다.
* 전세를 월세로 바꿀 때 계산법
공식 월세 = (전세 보증금 − 월세 전환 후 보증금) × 전환율 ÷ 12
예시: 전세 3억 원 → 보증금 1억 원 + 월세로 전환
- 전환 대상 금액: 3억 원 − 1억 원 = 2억 원
- 법정 상한 적용: 2억 원 × 4.5% ÷ 12 = 월 75만 원
집주인이 95만 원을 요구한다면, 법정 상한 대비 월 20만 원, 연간 240만 원을 더 받는 셈입니다. 다만 이 계산은 계약 기간 중 전환이나 갱신 계약에만 강제력이 있습니다. 신규 계약이라면 법적 강제력 없이 시장 가격으로 협상해야 합니다.
* 월세를 전세로 바꿀 때 계산법
반대 방향도 같은 원리로 계산됩니다.
공식 전세금 = 보증금 + (월세 × 12 ÷ 전환율)
예시: 보증금 1억 원 + 월세 75만 원 → 전세로 전환
전세금 = 1억 원 + (75만 원 × 12 ÷ 4.5%) = 1억 원 + 2억 원 = 3억 원
위 두 계산은 정확히 역방향으로 맞아떨어집니다. 이 공식을 알고 있으면 집주인이 제시하는 조건이 시세보다 유리한지 불리한지 바로 판단할 수 있습니다.
월세 vs 전세, 손익분기점은 어디입니까
전세와 월세 중 어느 쪽이 유리한지는 두 가지 변수에 따라 달라집니다. 전세자금대출 이자와 전세보증금의 기회비용입니다.
| 비교항목 | 전세(대출활용) | 월세(보증금 낮춤) |
| 자금 부담 | 보증금 전액 또는 대출 필요 | 상대적으로 적은 보증금 |
| 매월 고정비 | 전세대출 이자 (금리 4%대 기준) | 월세 (전환율 4.5%대 기준) |
| 목돈 운용 가능성 | 보증금이 묶임 (대출 시 이자 부담) | 차액을 운용 자금으로 활용 가능 |
| 이사 시 부담 | 보증금 반환 리스크 존재 | 반환 부담 적음 (보증금 소액) |
| 요원 Tip | 전세대출 금리가 전환율(4.5%)보다 낮다면 전세가 유리. 반대라면 월세가 유리 | |
핵심 판단 기준은 단순합니다. 전세자금대출 금리 < 전월세전환율이면 전세가 유리하고, 반대라면 월세가 유리합니다.
2026년 6월 현재 시중은행 전세자금대출 평균 금리는 연 3.8~4.3% 수준입니다. 전환율 4.5%와 비교하면 차이가 크지 않은 구간입니다. 대출 한도와 본인 신용도에 따라 실제 적용 금리가 달라지므로, 본인이 받을 수 있는 대출 금리를 먼저 확인한 뒤 비교해야 합니다.
수석연구원이 본인의 상황(보증금 5,000만 원, 전세 2억 원 가정)에 위 공식을 대입해 본 결과는 다음과 같았습니다.
전세 2억 원 전액 대출 시
- 대출 금리 4.0% 가정 → 연간 이자 800만 원 → 월 약 66.7만 원
보증금 5,000만 원 + 월세 전환 시
- 전환 대상 1억 5,000만 원 × 4.5% ÷ 12 = 월 56.25만 원
이 경우 월세 전환이 월 10만 원가량 저렴했습니다. 다만 전세대출은 보증금 반환 시 원금이 그대로 돌아오는 반면, 월세는 매월 지출이 소멸되는 비용이라는 점도 함께 고려해야 합니다. 단순히 월 부담액만으로 결론 내리기는 어렵습니다.
계산 시 반드시 확인해야 할 점
| 확인 항목 | 이유 |
| 본인 실제 적용 가능한 대출 금리 | 신용도·소득에 따라 전세대출 금리 차이가 큼 |
| 전환율 적용 대상 여부 | 신규 계약은 법정 상한 미적용, 갱신·계약기간 중 전환만 적용 |
| 보증금 반환 안전성 | 전세는 임대인 재정 상태에 따른 미반환 리스크 존재 |
| 전세보증보험 가입 가능 여부 | 보증금 보호 장치 마련 여부 사전 확인 필요 |
| 요원 판단 | 숫자만으로 결론 내지 말고, 보증금 반환 안전성까지 함께 따질 것 |
계산기 활용처: 한국부동산원 전월세전환 계산기(adrhome.reb.or.kr), 서울주택정보마당(housinginfo.seoul.go.kr)
집주인이 제시하는 숫자를 그대로 받아들이는 사람과, 계산기를 한 번 두드려보는 사람의 차이는 협상 테이블에서 분명하게 드러납니다. 꿀요원의 지인은 법정 전환율 계산 결과를 근거로 제시한 뒤, 집주인과의 협상에서 월세를 80만 원까지 낮추는 데 성공하였습니다. 계산 공식 하나가 연간 180만 원의 차이를 만들었습니다. 이사를 고민하고 있다면, 계약서에 서명하기 전에 직접 한 번 계산해 보시길 권합니다.
📌 출처: 한국부동산원(adrhome.reb.or.kr), 한국은행(bok.or.kr), 서울주택정보마당(housinginfo.seoul.go.kr), 알파경제(alphabiz.co.kr)